未来存量时代一定得基于运营思维…■■☆▼、服务思维▼△=★■▷，想要引导居民和社会资本出钱▽••△▷◇，那肯定得有收益模型◁★。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益▲▽★◆☆-，用高科技挣钱▪★▷◁★，服务业应该是高频低收★●。
董有▲▼○=•◇：筑福主要从前段投资角度出发△◆…▼=，当地政府基础类资金缺乏的时候▽△□▲●，我们出资或帮助解决融资问题••▪◆△•；还有一类…◁○★，愿景他们主要是从后期物业◇▷▲▼◁、配套用房运营角度进入▷▽-。
各地都在积极推动这样的民生工程▪△-•，但是要解决的问题▽-，一是需要政府补贴▷…▲-、企业出资●△▽=●▼、居民出资集合起来▽△★；二是居民要同意•◆，改造老旧小区-○、加电梯过程☆▪-，总有人反对■▪◁，总有问题•▲▽…，怎么办■=■●●？大家经常说加梯为什么那么慢◆◆，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯=□，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯-▲，用时间去换空间▲△▪••，没有这个时间消化不了■▷☆▷◁●。
董有▲○•○◁●：这些年我们一直在探索…◇△■◁■，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿▪◁■■，在北京学校家属院▲□▼▽▷，刚说几句◆●•◆…□，人家给我们骂出来了○▪▼□◁☆；在上海医院▽-●○•，那儿一吵□○◁●，我们赶紧散会了▪☆。加梯的同事●=●•，每天早上出去笑容满面=◁，阳光灿烂▽☆●◆•△，晚上回来满脸阴郁▷▽▷▼□，被人喷得够呛△◁★▽=。如果没有强大的内心很难持续下去▼-▽。
董有▪……▲★：跟居民沟通▲◆▼◇○，跟各级部门沟通•☆-◆、协调•☆、落地=○，莲花池（西里6号）在加电梯过程中=■◇，负责人写了7万字的日记☆▼◆•，历时5年■=。我们带着他全国各地去参观▪▷◁●，各级部门去交流□▲△，因为多年前大家没有统一认知•▪☆●▼▽，说加电梯大家都不知道●•，当然▲□◆，现在加电梯可以说家喻户晓了◁▼。
董有○▼：你恰恰说反了□-☆…◁，现在扩大得非常快△•◆…▷，去年鲁商集团专门约我见面▽…▲●◆，说山东省针对老旧小区改造◆□=▽☆■，他们有任务▪…，有资金○•▷□•★，请我们合作=●○。8月18日签了战略协议▷•▪◁，10月成立公司☆…▼•●，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造•☆•。
但更大的挑战是盈利■■□=…◁，无论加装电梯工程-▲▲▽○，还是后期维护◆•；无论是老旧小区改造前期投入☆■★●，还是后期运营-•☆◇，每个环节利润都极薄△◇▲□•，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式-■。
经济观察报-◇…▲：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的…▲，还是通过其他途径解决□▼▷？
董有◇▷…-：筑福有一套系统的方法论•▲◆，第一次见面时▼□，我们会把居民分成愿意加装的▽□●▼、有困难的和有意见的等不同群体▽▼■◆，我们把不同意加装的叫做守门员◁△◇。
董有▲…□◆▷：我们以前没做▼◇=，现在开始做了▷▽•，因为有些（小区）没有物业▪★◁▲，你得帮着做了▽▼▷•-▼，有的我们自己独立做□■☆，有的联合当地物业公司一起做•◇■★■○。
还有一次在北京一个学校家属院•▽◆--◇，周末我们在现场做工作…••☆，我和他们说-○▷=■，加电梯对房子也是增值-•◆…，当时一位老师就急了▼◆○□▷，说你这么说★★-★■○，那我们都得算一下账▽★▪□★，当时大家就说•▷▽•▲，董总你别说了•■★☆=△。
在北京-••-，2003年我们开始投运动馆☆●●-，现在筑福有几个运动馆□▷，还有石景山朗园=△•▼、首钢园区等几个图书馆▲☆▽□▪◆；还有利用老厂房改造成文创园■•=▼☆-、科创园▲◁○◁-，我们公司就在首钢老厂房办公•▽…•◇☆，已经7年了▪◁■…□。
策划•▲☆▪、规划计划落实到项目后□◁▼，我们得代融▪•☆☆■、代建◁◆、代营●☆•■◁，这是三代△◁•▪；把资源做好□○•☆，还得地方政府配合做一个招商会•==▲、一个对接会▷▲-●◁▽、搭建一个协调会▼★。地方政府没有一个协调会○■▪★，我来了也做不了这个事▽▲○▷。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批◆△，但你要施工的时候-△★…•=，有人拿个椅子坐在门口★□△★-▪，你加得上吗▷△？所以●◇▷，加电梯是100%同意▪=▼，少一户都不行…•。
加装电梯等于买了汽车租出去了▷▼•…▷•，车是我的▪•，抵押担保没问题-•■•，运营和产出是多少▽-▪▼▷？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元•▽=▲；接着做增值服务△▽○，比如电梯有三块广告牌▼=…，一块广告牌一个月200元◇●▼▷，一个月600元收益◆▼☆。我们还有一些配套服务◇◆，从算账模型和运营模型上能够成立◇★■▼。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论△☆△，通过这些方法论●★，不光是老旧小区改造和完整社区-●▲★▲☆，包括城市中心◆=▷、安防系统也构建起来了…◇。
融资担保主要来自城市存量★▽，把边角用地◆-□▲、闲置房产-▪…▽-、低效资源梳理出来◆★○…，用来做融资抵押担保=○。我们帮几个区县做资产包◁•=▷，每个城市都有△◁=，比如崂山我们梳理出来41处•▲…=■◆。
电梯应该多少钱◁▽☆？先要有一个标准▪◇□•▷-，北京和上海都是我们帮定的标准--☆◆•，60万元是基准价▪◇-…，有特殊要求可以高一点○■…，条件差一点可以低一点=▲=▽☆。市场上一部三菱电梯将近20万元•★▪▽◆，一些品牌可能不到10万元•-□…◇■。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业…•▲○•，如果没有物业就别改▲■▷◇◁，这是一个硬性条件-★○，但是好多小区还没有…○▽★…。比如衡水60%的老旧小区没有物业●☆-▲，40%有物业的小区也不好•◁★==，去看了两个小区●▲，我问物业服务为什么不好▼…-●，他们说没人交物业费●▪▽▪。
董有◁●◆△△★：偿还主要有两类▲□，一类是经营性收入▪▲，比如租金◇●▷◇…，主要用来还利息★◁○•；还有一类就是资产证券化•◇▲▽○-。老旧小区改造要解决资金缺口问题□▷▪▷，就必须使一些资源完成资产证券化=■△，所以我们现在帮各地做资产资源储备○•●△。原来政府都是搞土地储备▲▼◆-••，完成招拍挂后--=□▷，资金就来了△▪★；未来我们叫资产储备…□，变现资金用来改造老旧小区▪■•。
董有○▲●◆=■：三普就是人口普查◇▷☆◇•…、经济普查和灾害普查△■▪，通过三普我们拿到一个城市的基本数据=△▽，相当于做体检□-◆；下一步是三划•-，给它做策划▪□…△=、规划和计划●…▪。
具体来源我们也细化了▼…☆=，第一个自有◆◆▷▼○，小区存量物业资源□▽；第二个是划拨▼▼•▷•◆，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地•○▼▽▷；第三是租赁◁△○，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营▪□•••；第四是购买▷★-◆•，利用资金购买经营性资产-▽；第五是审批▽◇-▪◇、新批■★■▲•★，在小区内新建新批经营性空间…◁◇▷▷•。
经济观察报…★▲★▲△：北京有一个老旧小区改造项目•■▲，先后投入4000多万元●◇，但很难在短期内见到收入○▼，这种状况下◆△▼•，投入的持续性如何保证◆□…=◇？
2020年湖南▼◁□▽•、广西=◇☆★●、广东■△=●☆=、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债○◇=，期限从7年到30年不等=◇，利率通常在4%以内•○=。董有透露▲△▼，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右▷■。
董有•=：你不出钱◇▽◆•◁，光说了半天•◁…，最后干瞎了怎么办•▼？我们会参与一部分投资•▷▲☆，与当地国企一块来做这个事◆▲◁•。
去年初▼◇，国开行和建行有4360亿元的专项额度=△，去年底▷■☆▼-，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金▼◁-，现在各个银行都在跟进△◇☆，但是银行是有条件的•=，需要抵押担保◇…-•。
经济观察报•○■•▪▽：老旧小区改造和加装电梯•◇…•，目前社会资本和金融机构参与情况如何▷▷•？
三会落实了■☆•=，接着要完成三资◇▽◇，首先得有资源才能形成资产▪•，有了资产才能变成资金△=。最后要完成的是三业●○◇，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业○•☆▼★，然后装进相关的企业◆-，这样就形成了持续发展△-☆○●◁。
经过多年的实践••，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展□▲◁。比如☆☆○◆，最初加装一部电梯△□…■，光审批环节需要46个公章△▷◇▽•，目前已经简化到15个▽▼★•■◇；以前施工周期126天•▼，目前已经降至65天◆○◆☆。而董有下一步目标是7天□…◆▽▲◆。•△▷●◆“这么多年▽□▽•，我们一直建立标准••▲◁◁。★◁”董有表示▽■○☆，目前▪▪…▼▼-，在老旧小区改造领域☆=•◆，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准○•▲■○，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项○●。
董有□▷▲：还有一些增值收入-•■○……，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▼…▼○，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电□▽=☆□○，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱▷▼-•-，这个收入可以补充改造小区的费用•◇▲。而且发出来的电•△，小区居民可以用◇▪▽△◆，缓解未来碳中和的压力■◇◆。
比如十四五期间-★•-，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3●▲◇.9万个▽□，去年完成了4▷◁.03万个★=▲◇，今年计划改造5●▼=▼●.3万个■-○☆。我们也做了一个5年计划▽•-，缺钱□▼■◆◆，把资产○□…◁、资金准备好=▽•▽•，但有资产☆▲☆、资金还得批规划…★…=，不批都是违法建设-□▼-。
为什么北京和上海是60万元▪▲△=，我们和造价处仔细交流过▲…★•，根据定额☆▼▽、材料标准等确定基准价格◁◆▪▲▼-，政府补贴40%▽-•，补贴24万元封顶☆□◇◇▼。
董有◁□▪…=▽：都在谋划进入▪☆，现阶段主要以央企■▼、国企为主=☆-●…◆，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金▷△•，云南城投给云南省城市更新公司15亿元-◆◇▼•。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▪•，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展■▪•▼-▷。
政府补7毛-◁▪-=•，通过一些增值服务也就是服务费补上◇◁□△，能够把物业团队养起来★■★▲◇•。
董有…◁▽：加装电梯和老旧小区改造○■，十二五期间是财政花钱△•□○；十三五期间要求企业▽▲△○▽…、居民要参与◁…▲…；现在十四五要求居民要出钱□◁▲，企业要参与◇★★■●-。需要有社会资本进来◁☆▷=，要打通融资渠道■▼-□☆。
老百姓不是不能付费■•-○•，老百姓是最大的消费者◇△▽▷…□，拉消费▽◁□、消费升级是关键★…△△，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足☆--□=。比如我们打篮球还能找个地方▲◇◁●，但打网球根本没地方▲○▷-。所以未来基于服务市场非常大◁=•。
所以★▪•，在这种思路下▼••=△，我们把BTO(即建设○▪•▪、移交=☆▼◁、运营□▽◁，利用小区◁◆▽、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▽▪▽，移交给产权所有人▷▽☆○，形成资产包…▪•，为改造所需资金进行融资…▲，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展◇○，做了三普三划三代◆▽、三资三会三业■●。
假如有80%同意的□▷，有20%不同意的□◆…●•△，第一步我们用五人五步法▲○◇▼■，这个楼的选5个人…▷▼，每人每周到守门员家●▽■△△=，每次送一个小礼物■●，说一句线句▲■▼△●○，肯定就要吵了◁▲，所以一句就够了•★○○▪。
第一关下来◁▽◆•，不同意的人中△●★…，起码有一半会同意▽▲▼=。最后还有个别人不同意◇▽▪▼，我们会让专业的人去疏导=…•▪，沟通情感-□。经过这一轮后◁•▼▽△▷，我们再介入基本大部分都能解决掉-•▽☆。但这样做肯定会拉开时间▷▼▲◁▼■。
董有表示☆▲★，虽然市场前景诱人▽…■▪●，但不同于增量房地产市场▲■▪，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▽=▽◁☆□，不仅利润薄…▷•□…○，而且工作推进难度较大▲◁○■▪…。前期进入的很多企业●□◆-，由于干不下去-=▽，开始撤退◇○…=■。
董有○…◆-□：加装电梯分两类•=◁，一类叫租赁梯▷◆，一类叫集资梯□…☆…•…。集资梯是老百姓集资◆★，拿钱找人代建•▽■，产权归居民•▪○▷□；还有一类租赁梯=▪-☆，资本投资•◁●、建完△•，居民像坐出租车一样■-=▪，每次付费▼◆。现在基本上就两种形式□▽○▲。
有的是平台公司形式的▼◁▪◆△△，有的是项目层面的▪◆，但原则上我们参与的是运营类资产的投资◇◁••，比如说屋顶太阳能▲◆□，我们参与投资▲□•○▪、运营▷-▽▪■▽，资源性资产还是当地国企的▪•…○◆△，所有房产证不归我★▽。
今年1月●▷▪◁○•，云南省成立了云南省城市更新公司◇▼，让我们支持云南省做城市更新-▽☆☆○，选了昆明=▽□△◁◁、大理麻将胡了网址★△△-、玉溪◆•▽、宾川●▷▽=、洱源5个城市试点◆•●△○•。另外我们和辽宁●□、广西★◁▪、重庆■△、成都◆=▲、青岛▼•▽●、宜昌等省市也在接触△□□，我们从策划•★■△●□、规划△△、计划帮他们搭建起模型◁▼△◇，有些已经到试点实施阶段了□▷☆。原来我们是在北京做☆•=○•◆，现在走出去了★■▼★…。
2021年全国两会★•◇=◇，老旧小区改造再次被写入政府工作报告■=，全年计划新开工5◁◁■●…▽.3万个项目★▼▲●。董有表示•▼▪▽▪，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算◁☆☆◇◆，十四五期间-★□•◁△，这一市场规模在10万亿元左右▽▼□▲□•。
董有▷▲▽•▪：我经历过两次=▪◆▼=▪，一个是在上海某医院家属院加电梯○□☆，晚上8点多做工作座谈•○•▪◁■，聊了有半个小时的时候…▼◇，一楼业主指着三楼业主说…•□：◁●“院长▼◆★◁，当年分房●■，你应该把我分到2楼□○○▪…☆，你给我分到1楼不公平◆■，你还住在4楼▽▼●▽，你想下楼△•=●☆，到死都甭想▪=。=-▽”当时院长站起来了▽◁，俩人要打架▽■=□△，我们赶紧停这个事儿△○▲…▲。
要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五☆-▪□，补三年▷○◁▽□●，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5◇◆…，我们算了一下□□▲▲▼，所以大体有几毛钱的空◇◆□▽●，
董有☆◇：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润△▼▲，但是利润很薄▷◇★□◁；后期运营△★■，电梯维保费用是6000元~8000元/年●◁◆。实际上利润不高•▷◇▽=，而且很麻烦◇▽★▲△…，很多企业进来时觉得新鲜□-▷○，干三五年后都撤了-•-△…。
董有☆▷▼：这个市场非常大=★△▲=，但是不像过去地产增量时代简单粗暴…△◇☆…，拿一块地…•=◆■“咔☆▼★-”一盖楼就卖了★-•●，挣一大笔钱=●▼▪◇。很多企业本着地产思维…▪◆□、工程思维来做老旧小区●-…，所以很难★○，大部分介入两年就撤了◇◇=◁□，加个电梯4年△▼•○、5年谁熬得住•-？
如果再加上加装电梯的投入▪△，市场规模在15万亿元左右=•☆○…▲。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣◇★，包括左晖控制的愿景集团•▷○▲、融创中国等开始进入这一领域○▽▲，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台○▼▪★▪。
董有=•☆△：一部汽车多少钱◇☆○-▪？可以是几万块钱▼▼▲■•，也可以是几百万-■，加电梯也一样=▽▷…，有30万元的（综合成本基准价▼-◆，下同）▪■=-•、40万元的•…▲▽、50万元的…=，像北京和上海定的是60万元■-◇-★。
从加梯10年到15年收回成本来说▷▽◇◇☆▲，我们对接了一些金融机构▼△•◆☆●，北京银行▽◁◆、建设银行都谈过了◇◇★◆。配套社区商业如何产出☆▽…，产出价值多少◇☆■▪●-？投资不是我说了算△◁●，是银行说了算▷◆▷◇▲，目前模型都搭建完了•=◇。
这种情况下□▼▲▲◇◇，就需要转变思路=-▪•，物业费不行=●▷，就搞服务费□■◁◇，周末打造一次卫生▪◁•，春秋擦一次窗户-◆▽★◇-，这都可以收费△○◁◇。物业费是管房子的▪•，居民问你管房子管什么◁☆，但要搞服务费●▼★-▲，明码标价▷◆□★☆，扫码下单◇▷★◆●。
经济观察报○▷●••☆：加装一部电梯的成本是多少△▽？包括电梯成本■△==、安装等环节下来需要多少钱△▲○？
董有◇▲◁◁◇：租赁梯收回投资大概是10年到15年•●★，海淀加装电梯是北京最多的▽△•▲▼，有几百部=▪☆◇□，都是我们设计的★▽■◆▽△，当时和住建委讨论了很久•▷■-•，一是成本怎么控制◇◆◆▲★，质量怎么保障▽○◇◇■=；二是收回投资的定价▽○☆▪-。
董有☆□：小区里有一部分▷▷，小区的周边有一部分=●◁☆■▽。具体是按照本片区•◇、连片区和大片区划分-◇◁▽■，本片区就是小区■☆•■☆▽，连片区就是小区周围的公共资源◇△☆◇=▲，连片区是整个街区的公共资源▷…-。
各地政府给适当补贴□-◁•，上海▪□◆-□◇、北京补24万元△★，最近上海加了4万元-□△，补到28万元◆◇，广东原来是10万元◇▼，现在加到15万元▼▪□★●□。山东第一批试点每部补25万元=▲▽，150部共补贴了4000万元-★=•，试点完正常6层楼每部补20万元▷★■▲▷，7层再加点▷△◇○▪，5层再减点▽◆▽…。
2020年5月□▽☆，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3◇●◁.9万个□●□▷◇■，7月■◆▪◆□，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》△=▪◇，对老旧小区改造任务进行了明确••▽■▪，而当年实际完成改造老旧小区4•-.03万个◁○。
经济观察报△▼◆◁：加装电梯后还需要日常维护•★-▲★●，很多老旧小区没有物业公司▽▼▲★，后期维护费用谁来出▪•…？
董有•…◁：我们不评价友商做的如何◆□，但可以说说自己■☆•▲。马上我们通州的项目也要上了▪☆，一个是北小园锅炉房☆△-○•，一个中餐锅炉房■■-…★=，还有一个武夷花园▼◁，这三个地方要改成社区文化中心★■。5月运河旁边还有一个运动馆…★，传媒大学有个图书馆◇…=。将来这些配套如何运营•◆▼▲▷、产出◁◇●△▪，不产出怎么来投资▼★★◁•▽？
加梯这件事=▪，筑福已经做了11年◁○■…•，光解决一个问题不行…▽●○◁○，要系统梳理▷=。所以从家庭角度出发…▷=★△○，不光是装配式的硬件标准□••=○▲，还得有一套做居民工作的软件标准●…◁。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算●•，后来算下来不行▷□◇○，加上海淀的是国企做的○•=▷◆，有一定公益性▼◇，最后定的是每年每户230元到280元价格区间=☆□◇，收回投资大概是15年▪▲☆◁★-。像广州大都是民企融资做的○▽○▪，大概需要10年☆▼=◆●•。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调-▪▼●◇☆。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年○•…；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目□•●▪◇，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年…★●■▲。
经济观察报▽▼：老旧小区改造利润较薄--•=▽，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么■●？
如果从2011年开始从事加装电梯算起◇-▪△▲，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头○■▪○☆◇。
